公房置换撇开产权人无效

在办理公有住房置换业务过程中，由于房屋中介机构并非公有住房的产权人，也并非产权人委托的经营管理单位、置换经营单位，其与置换双方签订的《房屋置换合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。公产房置换双方一旦签订《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条规定住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。《天津市公有住房变更承租人管理办法》规定中介机构未征得公有住房产权人同意，不得代理公有住房置换业务。依据上述规定，房屋中介机构代理代理公有住房置换业务，违反法律、法规的强制性规定，其与置换双方签订的房屋置换合同应属无效合同，无效合同自始无效。一方因合同而取得的财产应当返还，有过错方基于缔约过失责任应当赔偿损失。本案中被告某房地产经纪有限公司作为房屋中介机构应当知道相关规定，却与他人签订房屋置换合同，同时为原告及被告张力竞价，对原告的损失应承担主要责任。原告及被告赵阳置换房屋时没有尽到注意义务，承担次要责任。

　　在现代商品经济社会，公有住房使用权具有一定价值，使公有住房趋于私产化，置换业务日益增多。而大多数人对于相关法律、法规了解不多，房屋中介机构为达到盈利目的无视法律，故而导致无效合同的产生，增加诉累。本案例中，房屋中介机构在签订合同及以后实施的行为中存在过错，应承担主要赔偿责任。置换双方亦负有过错，应承担次要责任。