境外人士购买二手房反悔 违约金一分不能少2006 年 7 月

2006 年 7 月 1 日，国务院六部委联合下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定，在我国境内的境外人工作、学习时间超过 1 年的，可以在境内自用、自住房。上海有关部门也制定了政策，在上海的境外人居住满 1 年，提供出入境记录显示在境内的日期累计达到 1 年，并提供在境内居住满 1 年的证明，可以购买第一套住房，并出具承诺书这套住房为自住住房。对于该项政策作为胡小姐应当是明知的。然而，身为境外人的胡小姐却置该规定于不顾，仍然在中介公司居间下与陈先生签订二手房买卖合同，事后又反悔提出毁约，那么就应该承担签署的房地产买卖合同违约责任。国家出台房地产政策法规，目的是加强房地产市场宏观调控，限制房地产过度炒作，对该政策法规胡小姐是明知的。在签约时胡小姐也知道该房屋产权证尚未办出，从双方合同的约定看，胡小姐应先在当年 9 月 30 日前分期履行 110 万元付款义务，陈先生才能于 2006 年 9 月 15 日再行办理房屋产权证。本案中，胡小姐违约在先，应当支付违约金，陈先生有权解除合同。在房屋产权证未办妥之前，买卖合同是无法办理公证手续，这一点胡小姐也是明知的，其以合同未办理公证不生效为由，函告中介公司解除与陈先生签订的房屋买卖合同，有违诚信原则，应承担违约责任。合同解除是由于胡小姐违约造成，根据合同约定，胡小姐需承担赔偿总价款的 20% 的赔偿金。该赔偿金实质仍是约定违约金，所以胡小姐在解除合同后，应当支付陈先生违约金 36.36 万元。在定金罚责和违约金条款竞合的情况下，可以选择适用违约金或者定金条款，因此暂存在信义中介公司的 2 万元定金，则返还胡小姐所有。