二手房买卖注意的问题

一、签订二手房买卖合同应具备的条件 
1 ．二手房买卖合同的基本内容 
二手房交易的过程比较复杂，涉及的内容较多，按照法律规定，房屋买卖应签订书面的合同，这是法律的强制性规定。二手房买卖合同应当具备下面主要内容： 
（ 1 ）当事人名称或者姓名和住所； 
（ 2 ）房屋所有权证书名称及编号 
（ 3 ）房屋基本状况；（包括产权声明等） 
（ 4 ）房屋的用途或使用性质； 
（ 5 ）房屋价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； 
（ 6 ）房屋交付及办理过户及日期； 
（ 7 ）房屋装饰、设备标准的现状； 
（ 8 ）权利义务内容； 
（ 9 ）违约责任； 
（ 10 ）解决争议的方法； 
（ 11 ）合同生效条款 
（ 12 ）合同的中止、终止或解除； 
（ 13 ）合同的变更与转让； 
（ 14 ）双方约定的其他事项； 
（ 15 ）合同附件。 
2 ． 签订二手房买卖合同的主体资格 
我国《合同法》规定，不具备主体资格所签订的合同无效，无效的合同，在合同中所约定各项权利义务对签约双方均无法律约束力，将产生互相返还的法律后果。在签订买卖合同时，买卖双方都必须具有相应的民事行为能力和民事权利能力。
 
（ 1
）买卖双方都必须具有完全的民事行为能力。《中华人民共和国民法通则》从第九条至第十四条规定，公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。
公民的民事权利能力一律平等。
十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。第十二条：十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。
不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。 
（ 2
）买卖双方都必须具有完全的民事权利能力。从上述法律规定来看，任何一个公民从出生至死亡这一段时间均有民事权利能力，即他都有民事权利。从房屋买卖的角度来说，任何一个人都有权利买卖房屋，签订买卖房屋的合同，但并不是任何一个人签订的房屋买卖合同都有效。要想使房屋买卖合同合法，买卖双方必须具备民事行为能力。只有符合了民法通则的规定，买卖双方才能能力签订房屋买卖合同，也就是说，有权利买卖房屋但不一定有行为能力。房屋买卖行为，因为房屋买卖涉及的金额巨大，也很复杂，超过了未成年人的行为能力，与未成年人的年龄、智力不相适应，因此不能签订房屋买卖合同，只能由他的监护人或法定代理人签署。精神病人或意识不清的人，显然也不能签订房屋买卖合同。